Renovatiemasterplan appartementsgebouw Ambassador in Antwerpen

De vraag naar een renovatiemasterplan kwam niet onverwacht. Door de combinatie van jarenlang beperkt onderhoud en structurele ontwerpfouten dringt een totaalrenovatie zich op korte termijn op.

Wat is het meest dringende probleem?
Het meest dringende probleem situeert zich bij de afvalwaterafvoer. Door corrosie ontstaan er regelmatig lekken. Om die op te sporen en te herstellen, moet de installateur telkens een koker openbreken, omdat deze niet toegankelijk is. Bovendien staat er vaak vast inbouwmeubilair voor de kokers in keukens of badkamers, dat bij elke herstelling moet worden gedemonteerd en nadien opnieuw geplaatst. Bij sommige bewoners is de moed intussen zo gezakt dat ze het meubilair zelfs niet meer terugplaatsen.

Ook de andere leidingen in de kokers zijn inmiddels aangetast door corrosie; het is slechts een kwestie van tijd voor ook zij beginnen te lekken. Een volledige renovatie van de kokers dringt zich dan ook op, en daarvan was de VME al overtuigd nog vóór de aanvraag van het advies. Er lag zelfs al een offerte klaar, en bij hoogdringendheid is de neiging groot om die zo snel mogelijk uit te voeren.

Een grondige evaluatie van het volledige systeem voor verwarming, sanitair warm water en ventilatie tijdens het advies maakte echter duidelijk dat er meer nodig was dan het één-op-één vervangen van leidingen.

Waarom is er meer nodig dan één op één leidingen vervangen?
Twee centrale gasketels zorgen in de twee gebouwen voor zowel de verwarming als het sanitair warm water. Vanuit het aan de ketels gekoppelde boilervat vertrekken circulatieleidingen voor sanitair warm water naar de appartementen. Daardoor blijft de wachttijd bij het aftappen van warm water beperkt, maar dit gaat wel gepaard met aanzienlijke energieverliezen in de leidingen.

De appartementen hebben geen individueel warmteverdeelsysteem. De verdeelleidingen vertrekken vanuit de kelder en lopen verticaal door de appartementen. In één appartement telden we maar liefst vijf stijgleidingen. Op elke kring zijn radiatoren van verschillende appartementen aangesloten.

De leidingen zijn niet geïsoleerd en zitten bovendien niet in kokers. In combinatie met de relatief hoge watertemperatuur in het systeem en het feit dat de ketels continu in werking zijn, leidt dit tot een aanzienlijke warmteafgifte via de leidingen in de appartementen.

Voor sommige bewoners volstaan de warmteverliezen van de leidingen om hun appartement grotendeels te verwarmen. Zij zetten hun radiatoren niet of nauwelijks aan. De verwarmingskosten worden afgerekend via caloriemeters op de radiatoren. Wie zijn radiatoren wél gebruikt, betaalt daardoor onvermijdelijk mee voor bewoners die vooral meeverwarmen op de warmte van de verdeelleidingen.

Dit verklaart, minstens gedeeltelijk, de grote verschillen in energieverbruik tussen de appartementen. Hoe hoger in het gebouw, hoe dunner de stijgleidingen. Bovendien daalt de watertemperatuur licht, omdat de leidingen onderweg al warmte hebben afgegeven aan de lagere verdiepingen. Daardoor profiteren logischerwijs vooral de lager gelegen appartementen van de warmteverliezen in de leidingen. Deze conclusie hebben we vervolgens ook aan de praktijk getoetst.

In onderstaande figuur zie je een overzicht van de verbruiken in het grootste gebouw. Lage verbruiken zijn aangeduid in groen, hoge verbruiken in rood. De cijfers staan voor de verdiepingen, de letters voor de appartementen per verdieping. Voor één specifiek appartementstype, centraal in het gebouw, zien we in 2023 verschillen in verwarmingskosten tot bijna een factor vier tussen het laagste en het hoogste verbruik. Opvallend is dat het gemiddelde verbruik in de lager gelegen verdiepingen inderdaad duidelijk lager ligt dan in de hoger gelegen verdiepingen. Op het gelijkvloers is dit deels te verklaren door warmteverliezen in de stookplaats, die daar gedeeltelijk fungeert als een vorm van ‘vloerverwarming’. Daarnaast valt op dat appartementen van type D gemiddeld een hoger verbruik hebben, wat te verklaren is door een nog vrijstaande gemene muur.

Wat is ons advies op vlak van verwarming en sanitair warm water?
Plaats een nieuw, goed geïsoleerd combilus-verdeelsysteem voor zowel verwarming als sanitair warm water naar de appartementen. Installeer het systeem in voor onderhoud en vervanging permanent toegankelijke schachten. Plaats demonteerbare, brandveilige afdichtingen. Gebruik hiervoor de schachten waar nu de ringleiding voor sanitair warm water ligt, die heb je niet meer nodig.

Plaats in elk appartement een afleverset met een warmtewisselaar die gekoppeld is aan de combilus voor het opwarmen van sanitair warm water. Ter hoogte van de afleverset meet je het verbruik per appartement voor zowel verwarming als warm water.

Elk appartement kan vervolgens aansluiten met een eigen privatief verdeelsysteem. Hiervoor kan je eventueel een groepsaankoop organiseren.

Wat zijn de voordelen?
In vergelijking met het huidige systeem plaats je minder leidingen, ontstaan er minder warmteverliezen in de leidingen, kan je de verwarming beter regelen, daalt de kans op legionellavorming en factureer je op basis van het werkelijke verbruik.

Lagetemperatuurverwarming of niet?
Volgens de huidige plannen kan het gebouw in de toekomst aansluiten op een warmtenet op hoge temperatuur. Als dit niet mogelijk blijkt schakel je beter over naar een warmtepomp. Dan is het interessant om te bekijken of er voldoende draagvlak is om bij de vervanging van het verdeelsysteem in alle appartementen over te schakelen op zeer lage temperatuurverwarming, bijvoorbeeld met ventilo-convectoren. Voor sanitair warm water blijft een hogere temperatuur nodig. In elk appartement plaats je hiervoor een boosterwarmtepomp, gekoppeld aan de combilus.