De zin én onzin van het energieprestatiecertificaat

Bij de verkoop of het verhuren van een woning is een energieprestatiecertificaat (epc) vereist. De kandidaat-huurder of -koper krijgt op die manier in een oogopslag een duidelijk beeld van het energieverbruik van zijn potentiëel toekomstige woning. Dat is uiteraard een nobele insteek, maar wij bij Dialoog hebben regelmatig het gevoel dat het bij die positieve intenties blijft.

 

Op een epc vind je vanaf 2019 het energielabel van het gebouw, van A+ (heel energiezuinig) tot F (heel energieverslindend). Een woning met energielabel D verbruikt tussen de 300 en 400 kilowattuur per jaar, per vierkante meter. (Bron: veka)

 

Zo’n certificaat opmaken, vergt best wat werk. Om een correcte epc-score te bepalen, moet je de woning grondig doorlichten. Een plaatsbezoek waarbij de volledige gebouwschil en de technieken geanalyseerd worden, is dan ook evident: de isolatieschil, het bouwvolume, het schrijnwerk, de stookketel, de zonnepanelen enzovoort, worden aan een grondige inspectie onderworpen. Samen met de verplaatsing ben je daar als verslaggever wel even mee bezig.

 

Vervolgens kan de verslaggever samen met andere bewijsstukken een coherent beeld van de volledige woning schetsen. Een lastenboek, architectuurplannen, aankoopfacturen, eventueel duidelijk fotomateriaal, epb-verslagen enzovoort, het zijn allemaal tools waarmee de epc-verslaggever aan de slag kan. Alle documenten doornemen, is overigens evenmin een klus die in enkele minuten geklaard is.

 

De verslaggever gebruikt de verzamelde gegevens van het plaatsbezoek en de documenten voor het opmaken van het verslag. Aan de hand van de plannen of – als die er niet zijn, van een opmeting – kan de verslaggever de oppervlaktes van de verschillende delen van de gebouwschil en het beschermde volume berekenen. Alle gegevens worden samen met de isolatiewaarden en -diktes in een softwarepakket ingevoerd. Alles samen een taak die de nodige tijd en aandacht vraagt en dat heeft nu eenmaal zijn prijs.

 

Correcte prijs?

Met een eenvoudige zoekopdracht op het internet vind je al snel prijzen om energieprestatiecertificaten voor verschillende types woningen te laten opmaken. De concurrentie is hard en je struikelt over de lage prijzen. Je kunt je afvragen hoe ernstig zulke attesten worden opgesteld. Onze adviseurs geven vaak bouwadvies aan huis en stellen regelmatig vast dat het epc-verslag en de werkelijkheid ver uit elkaar liggen.

 

We geven enkele voorbeelden. In een pas verkochte woning werd het enige zichtbare stuk dak, toegankelijk via een zolderluik, duidelijk recent geïsoleerd met een dik pak isolatie. De rest van het dak was aan de binnenzijde afgewerkt. Het epc-verslag vermeldde op basis van de zichtbare isolatie een erg goede isolatiewaarde. Door een inbouwspotje weg te nemen, bleek het overgrote deel van het dak amper geïsoleerd.

 

In een andere woning was het dak duidelijk wel geïsoleerd, weliswaar zeer beperkt. Op de grote zolder stonden ook de verwarmingsketel en het boilervat. Het epc-verslag zei niets over de dakisolatie, maar wel dat de zoldervloer niet was geïsoleerd. Het bleek voor het epc-resultaat gunstiger om het beschermde volume te verkleinen met een niet-geïsoleerde zoldervloer dan te kijken naar de werkelijke situatie.

 

In nog een andere woning was er wel een aankoopfactuur voor een ventilatiesysteem D, maar het toestel werd nooit geplaatst. De aan- en afvoerbuizen waren met een T-stuk aan één schouw gekoppeld. Dus afhankelijk van de windrichting werd de woning in over- of onderdruk geplaatst.

 

Tot slot nog een laatste voorbeeld: een klassiek gemetselde spouwmuur met een totale dikte van net 30 cm was volgens het epc-attest gevuldmet 10 cm isolatie, hoewel de spouw maximaal 6 à 7 cm breed was.

 

Deze voorbeelden zijn allemaal vastgesteld door één medewerker van Dialoog op één maand tijd. Een kleine steekproef waarbij in één op de vijf gevallen het epc-attest foutief bleek.

 

Nazicht en de gevolgen

Er gebeuren vanuit het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (veka) wel controles waarbij de correctheid van een epc-verslag aan de hand van steekproeven wordt nagekeken. Wanneer een verslag niet correct is, kan de energiedeskundige een boete tot 5000 euro krijgen. Maar om het dak van de woning uit het eerste voorbeeld te verbeteren naar de waarde vermeld in het verslag, zullen de verbouwingskosten voor de eigenaar gemakkelijk een tienvoud zijn van de boete. Bovendien zijn de verbouwingskosten altijd reëel en de kans dat een epc-verslaggever effectief de boete moet betalen vrij klein.

 

Dat soort situaties doet me aan een spreuk denken: “De ergernis over de slechte kwaliteit duurt voort als de vreugde over de lage prijs allang vergeten is”. Alleen is de vreugde over de lage prijs voor de verkopende of verhurende partij en dus staat de geërgerde nieuwe bewoner niet alleen figuurlijk in de kou. Want het is de verkopende partij die het epc-attest aanvraagt en betaalt. Voor hen zijn het enkel bijkomende kosten waarvan een overschatte uitkomst de verkoopprijs gunstig beïnvloedt. Zeker met de renovatieverplichting die begin dit jaar inging, kan een te hoog ingeschatte epc-waarde een enorme impact hebben op de verkoopprijs.

 

Maar het is niet enkel een probleem voor individuele kopers. De epc-scores zijn namelijk ook een tool van de overheid om een duidelijk beeld te krijgen van de renovatiegraad van het Vlaamse woningbestand. Op basis daarvan worden beleidsbeslissingen genomen.

 

Wat kun je als koper doen?

Als je na het tekenen van de notariële akte merkt dat er flagrante fouten in het epc-verslag staan, dien dan zeker een klacht in via www.vlaanderen.be/energieprestatiecertificaten-epcs/klacht-over-een-epc. Dat kan tot twee jaar na ontvangst van het epc-verslag, op voorwaarde dat je zelf nog geen werken liet uitvoeren.

 

Als je na het tekenen van het compromis vaststelt dat er grote verschillen zijn, zou je kunnen beslissen om alsnog af te zien van de aankoop. Maar bij een ontbinding van een compromis moet je zeker zijn van je zaak. In het beste geval kan er een minnelijke schikking getroffen worden, waarbij ofwel de aankoop niet doorgaat, ofwel een minwaarde kan bepaald worden zodat de aankoopprijs zakt. In het slechtste geval krijg je ongelijk voor een rechtbank en moet je erbovenop de advocaatkosten betalen.

 

Kan het beter?

Uiteraard kun je van het veka niet verwachten dat het elk epc-attest grondig nakijkt, dat zou veel te duur zijn. Maar wat als dat niet nodig was? Stel dat je als koper na het ondertekenen van een compromis het recht hebt om op eigen kosten een controle epc-attest voor dezelfde woning te laten opmaken. Als er bij die controle flagrante afwijkingen worden vastgesteld, zou dat voldoende bewijs moeten zijn om een compromis te ontbinden of een minnelijke schikking te treffen.

 

Het zou de kwaliteit van epc-verslagen een grote boost geven, waardoor we ook een veel duidelijker beeld zouden krijgen van waar onze woningen energetisch gezien effectief staan. De epc-verslaggevers zouden moeten afstappen van hun strategie van dumpingprijzen waardoor kopers en huurders een veel correctere prijsinschatting kunnen maken.

 

Dirk De Meyer